1月楼市遇"滑铁卢":成交同环比双降,龙头房企退烧

2019年02月18日 16:34
来源:凤凰网房产上海站 作者:李静

2019年的房地产市场冷清开局。首月楼市成交下行,龙头房企销售额同比下滑,土地市场整体供应量环比降逾三成,成交量及出让金同环比走低,楼市开局似乎并不乐观……

CREIS中指数据显示,2019年1月监测的主要城市成交面积环比下降29.69%,近9成城市环比下降,同比下降10.92%。1月,全国300个城市共推出土地2382宗,环比下滑36%,共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%。

同时,龙头房企的销售金额也全面退烧。2月17日,旭辉1月实现合同销售金额90.1亿元,同比下降10.79%;2月13日,龙湖也公布了销售金额,同比下降6.7%。另据中原地产研究中心统计数据显示,截至2月12日合计26家企业公布销售额,3340亿同比2018年同期下调了13.6%。

“出现1月数据放缓的原因除市场本身退烧外,与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,随着龙头房企退烧,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。

1月市场成交、土地成交同环比均降

2019年,楼市没能迎来“开门红”,无论从楼市成交面积、成交量来看均出现下滑。

CREIS中指数据显示,2019年1月监测的主要城市成交面积环比下降29.69%,近九成城市环比下降,同比下降10.92%。2019年首月,各线代表城市成交量环比呈现回调趋势。22个城市下降,广州降幅较明显,降幅近七成,同比来看,19个城市下降,大连下降幅度明显。

具体到长三角区域,综合上海、苏州、杭州这几大重要城市来看,表现并不乐观。

CREIS中指数据显示,1月上海共成交10736套,成交面积106.54万平方米,环比上升1.11%,同比下降5.17%。可售面积为705.10平方米,较上月末上升0.77%。

苏州1月成交3329套,成交面积41.84万平方米,环比下降49.15%,同比减少3.63%;杭州1月成交商品住宅1656套,成交面积20.12万平方米,环比下降37.70%,同比下降27.89%。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示:“一月份春节影响了房企的推盘节奏,而且2019年房企的业绩全部清零,要重新冲刺。同时可以看出,去年是龙头房企全面上涨的阶段,而今年到了龙头房企全面下滑的阶段。”

除了楼市成交表现不佳,土地市场表现也较为“低迷”。土地整体供应量环比降逾三成,成交量及出让金同环比走低。 

CREIS中指数据指出,全国300个城市共成交土地1958宗,环比减少43%,同比减少1%;成交土地面积8191万平方米,环比减少41%,同比减少3%。全国300个城市土地出让金总额为3266亿元,环比减少39%,同比减少15%。

其中,上海1月共推出18宗住宅用地,分布于浦东新区、崇明区等6个城区,合计87万平方米;成交15宗,分布于浦东新区、杨浦区等4个城区,合计65万平方米。

另据CREIS中指数据显示,1月,上海宅地供应量环比增逾两成,同比增加超七成;成交量环比降近两成,同比增近三成。1月上海宅地出让金总额为62亿元,较上月下滑近六成。住宅用地成交楼面均价为5281元/平方米,较上月每平方米减少3692元。

龙头房企退烧 整体销售额明显放缓

根据中原地产统计数据可以看出,龙头阵营房企碧桂园、万科、恒大销售金额同比下滑接近甚至超过三成,下滑幅度居前。不过,碧桂园自2018年下半年以来仅公布权益销售数据,统计口径与其余房企不同。

另据克而瑞研究中心日前发布的“2019年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜”,TOP100房企权益销售额同比下降8.6%,超三成房企销售额同比下滑。

总之,龙头房企在一月的销售表现并不理想。具体来看,1月份,万科实现签约金额488.8亿元,同比下降28.1%;实现签约面积317.7万平方米,同比下降28.5%;恒大合约销售金额约为431.7亿元,同比下降32.9%,合约销售面积约为387.7万平方米,同比下降37.8%。

此外,碧桂园1月实现权益销售金额330.7亿元,不过2018年1月碧桂园并没有公布权益销售金额,按照中原地产研究中心给出的数据,碧桂园1月销售额同比下滑约28.1%。

除了三家龙头公司,1月销售额同比下滑幅度较大的房企还有中国金茂、绿城中国、雅居乐、合景泰富分别同比下滑38.05%、22.99%和11.87%、8.22%。

值得注意的是,相对于超大体量的龙头房企,部分大型房企以及中小型房企业绩相对稳定。在中原地产统计的26家房企中,19家1月销售同比实现增长。其中,保利地产、融创中国1月销售金额均同比有所增长。

张大伟认为,龙头房企2019年1月数据相比2018年明显出现了2个特点,一是整体销售额出现明显放缓,龙头房企全面同比下调,销售数据开始退烧。二是,分化继续明显,整体看,中小房企数据依然在上涨。

金地集团、正荣地产、佳兆业、宝龙地产等公司1月销售额增幅超过30%。不过从金额上看,中小型房企与龙头房企之间的差距还很大。

“单独对比房企2018年1月和2019年1月的销售金额是没有意义的,因为存在偶然性。总体来看,中小房企很难逃离市场下滑的大环境。”张宏伟认为, 2019年前三季度,一二线城市整体房价会持续下滑,房价的下滑会带动成交量的小幅上涨,而三四线城市的重点在于去库存。

此外,张大伟表示,做大依然的当下房企的主流选择。“从2019年数据看,随着龙头房企退烧,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。”

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