对话|“双限”背景下,动迁安置房的设计之道

2018年12月17日 10:01
来源:凤凰网房产上海站 作者:李静

房地产市场从曾经的“疯狂”到如今的双限调控,住宅居住的属性重新被强化。其实,除了普遍被置业者关注的商品房,在限价的背景下,越来越多的开发商也对动迁安置房进行建设。

动迁安置房的建设在经历了长时间的变迁和考验之后,在人们的居住中承载着很重要的任务。同时,随着对住宅属性的重新定义,设计管理在今后的房地产开发项目中扮演尤为关键的角色。

此次,凤凰网房产特邀大华(集团)有限公司设计研发中心资深建筑师罗莹接受专访,畅谈双限背景下,动迁安置房的设计之道。“限价对房地产市场而言,是使市场更趋于理性,可以消减掉很多附加在房地产上的金融属性,使住宅的属性回归,从而使设计朝着人本身的需求进行。”罗莹说到。

动拆迁房建设要求更高

在建筑设计行业历练了32年,却看不到罗莹一丝张扬,当采访如何对动迁安置房设计的话题时,她总是侃侃而谈,但又不乏细腻与真诚。从言语中,能明显感受到她对设计的热爱与坚持。罗莹在设计动迁安置房方面十分有心得,由她设计的“南秀雅苑”项目更是获得“上海市优秀住宅奖——保障房”。

谈起动迁安置房,其实大家对其多少都有一些看法,认为房屋质量普遍不如商品房。罗莹却不认同这种观点,在她看来,从房屋质量方面考量,无论是动迁安置房还是商品房它们是一样的,他们的建筑空间尺度要求、建筑的防火要求、结构安全性计算、用水量、用电量等的设计都必须根据国家地方规范要求进行,并无分毫差别。

“至于说到安置房和商品房的不同,可能在户型面积上,一个是根据动拆迁用户的面积要求进行,商品房是开发商根据自身开发项目定位市场客户群决定的,此外商品房会根据项目定位,对于项目形象、小区景观等方面进行营造,可能还会附加精装修等,所以商品房的成本投入会多些。”罗莹表示。

“动拆迁房是作为对等替换的一个产品,更像一个定制产品,常常已经有指定业主群,无论从经济角度还是生活便利性上说,都需要超越原住房条件。”罗莹认为,“动拆迁房项目设计提出了比普通商品房更为严苛的要求。”

其实,在限价的背景下,越来越多的开发商对动迁安置房进行建设。同时,安置房建设时间紧、任务重、利润低,这三个不能忽略的因素下如何设计出质量高并优质的房子对设计师是最大的考验。那么,如何在设计的过程中做到设计、质量和成本三者之间的平衡也具有极大的考验。

罗莹笑着说:“由于限价,整个项目的成本相对有限,成本的分配就必须精细化。以“南秀雅苑”为例,应该说这个项目的设计始终贯彻着成本估算比较进行,成本概念贯穿整个设计过程。”

“通过设计管理一系列的理念措施,是可以实现社会、开发企业、业主的多边赢。当然首先是房产企业项目设计管理必须要有这个理念,要有一定的高度。”罗莹总结道。

调控使得设计回归人本身

住宅的属性终究要回归到其居住性质,目前政府采取的双限,对开发商项目管理提出严峻的要求。在如今房地产市场调控趋严的情况下,限价的市场现实又对安置房的设计提出了哪些新的要求呢?

对此,罗莹表示:“限价对房地产市场而言,应该是使市场更趋于理性,可以消减掉很多附加在房地产上的金融属性,是住宅的属性回归,从而也使其设计更朝着人本身的需求进行。促使设计必须进行前期策划、也迫使设计人员对于设计产品要有成本的概念,设计将更精细,同时还要做好项目的后评估工作,指导后续的项目设计。”

罗莹再次强调了动迁房的设计随着时代的变化也是不断进步的。她坦陈:“作为定制产品而言的动拆迁房,如果设计稍有不慎,便容易引起群体事件,所以必须尊重准业主们的诉求,同时为政府排忧解难,通过设计手法、建筑选材控制住成本,努力平衡好业主、企业、政府三方利益。”

在双限背景下,今年6月份以来,限竞房项目大量入市。截至9月2日北京已有13个限竞房取证上市,限竞住宅的预售套数共有7164套。

限竞房的大量入市,对房企也提出了不一样的要求。对此,罗莹表示:“由于限竞房限房价竞地价,也就意味着项目开发的利润空间减少,成本控制力度增大,开发周期加快,项目定位要精准,对开发商项目管理而言,确实提出了更高的要求。”

她建议:“开发商要摒弃以往的粗放式管理,提高管理层整体的职业素养,走有计划有条理有基础工作准备的精细化开发道路,算好成本财务这本账。再就是必须对项目定位有准确的理解,进行切合项目开发精神的设计策划、编制出设计任务书;最后,以任务书为主线直接深入全面地与设计人员产生互动,保证图纸的呈现符合项目的策划目标。”

其实,对于罗莹来说,设计动迁安置房是带有情怀的,不同于商品房的设计,动迁安置房面对的大多数的老城区的居民,很多居民年纪大,这也对设计提出了更高的要求。

动拆迁房的设计也有很多的注意事项,如何在限价的情况下,设计出优秀的符合多方利益的项目,业主喜爱接受的住宅,是需要解决的难题。罗莹表示:“在操作中要做到事前策划准确地定要求定任务,事中细致检查及时反馈,事后审查总结并施工现场指导。成本有限,成本的分配就必须精细化,随之设计必须精细。”

在罗莹眼里,设计的出发点是“以人为本”,就是回到人本身的需求上,无论是生理功能的还是心理精神层面的。如今,住宅的属性回归了,这对设计师而言,也就踏实了。

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